滨江的背后，到底站着谁（滨江区政府门户网站）滨江网站建设，

过去，杭州人都用堡作为通信或者观潮的城墙，每天看着江面上忽高忽低的大潮，和往返不断的商船。

滨江董事长戚金兴的老家就在杭州三堡，他人生的头几十年，都在潮水和船鸣中度过。

如今，时代的钟声敲响，戚金兴和他扎根在杭州大本营的滨江集团，似乎，也在潮声中走到了潮头。

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最近，随便翻翻新闻，只要是关于滨江集团的，就是一个字：买！

这几天，滨江集团发了个公告——

也就是说，仅仅花了短短10天时间，滨江这个“白衣骑士”已经全额付清57亿项目款，完成了对阳光城全资子公司高光置业的收购——

而高光置业手握的，是浙江省永康市经济开发区六宗地块的使用权。

回头看看，号召为爆雷房企“纾困”已经好几个月了，滨江这回，是多少国企都没有的手笔。

更让人惊艳的，是上个月底。

当一众城市土拍市场集体扑街的时刻，杭州为房地产行业挽回了一丝颜面：

60块地，59宗拍出，创造了杭州建城2200年以来的单日财政收入新高。

在这场国企与民企平分秋色的土地盛宴中，“杭州一哥”滨江集团以一己之力撑起了杭州土拍的小半边天——

斥资184个小目标，摘得了11宗地。

拍地当天，滨江官微更是深情表白这座城市——

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在房地产行业底部徘徊，民企逐个爆雷的大背景下，滨江这番举动可谓扬眉吐气。

难怪有雪球投资者直言——

滨江才是全民企最后的希望。

但真的是这样吗？

我们深挖了一下滨江的拿地开发模式之后，有了令人惊讶的发现——

原来这家民企中的战斗机身后，不仅仅只有滨江，也并不仅仅，只是民企。

今年1月，滨江实控的杭州滨弈企业管理有限公司悄咪咪地做了个股权变更。

变更前，杭州滨弈有两位大股东，分别是滨江和浙江中豪，各自持股60%和40%，变更后，就成了这个样子——

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杭州城建这个大国资入局，占股达到三分之二，浙江中豪退出，而滨江的持股比例一下子从60%降到了8%！

这是什么意思呢？

让我们把视线拉回到12月底。

在新年的最后几个工作日，杭州滨弈新增了一家对外投资企业——杭州滨麟置业有限公司。

乍一看上去好像挺平平无奇的，但滨麟置业在半个月刚刚成立，并且正式官宣中标了滨江的春宸上府项目——

也就是说，滨麟置业就是春宸上府项目的开发企业，而这个项目正是去年底第三次集中供地中，滨江联合浙江中豪在上城区摇号抢到的笕桥单元地块。

如今，一番股权大挪移之后，滨江集团对滨麟置业的持股由原来的60%下降至34%，把一大块股权蛋糕让渡给了国企。

这番操作，有点我们此前在《大而不能倒，真的是免死金牌吗？》写的内味儿了——

融创屡摘地王的背后，不仅仅只站着融创，还捆绑着银行、当地国企、供应商……

而滨江这个民企之光的背后，也出现了国资的身影。

但在滨江的历史上，国资介入的时间不算悠久，在滨江身后更加不离不弃的那群人，是浙江本地的中小房企们。

集中土拍市场上，我们频频看到滨江和一众小弟围猎的身影。

就拿去年底第三轮土拍举个栗子吧。

彼时，滨江夺下四块宅地，是全场最靓的仔。但仔细一看，四块都是联合拿地，其中两块的合作对象，都是兴耀控股。

这兴耀控股是深耕本地的一个小开发商，查了下，经营版图还是挺广的——

不仅做园林绿化、市政工程，还兼做酒店管理和科技园企业。

不过，在官网的介绍中，兴耀展示得最多的，就是各种园林景观工程了——

这大概就是滨江和本地中小房企抱团取暖的一个缩影——

滨江是冲在前面的旗手大哥，一边拿地，一边把小弟们擅长的施工、精装修等产业链和资金链整合起来，做规则的制定者，把项目的后期开发分包出去。

最后，大家再一起分钱。

我们随手穿透了二十多个滨江近一两年的拟建或者竣工项目，发现合作最多的企业，就是本地民企兴耀、浙江中豪、金帝……

这个模式里，只要带头大哥靠谱，不仅小弟们可以分工合作，依托滨江的品牌获得高溢价，民企间的抱团还能抵御国企的步步紧逼，巩固不断被蚕食的生存空间。

何乐而不为呢？

滨江这种“小股操盘”的开发模式，也反映到了财报上。

作为去年为数不多的，完成既定销售目标的优质民企，滨江的销售额含金量并不高。

2021年，滨江的权益销售比例刚好超过一半——

这样的数字，在TOP30房企中，算得上是倒数前几。

就这样低的比例，都已经比上一年同期提升了13.6个百分点了。

再落到土地权益比上，虽然有在逐年抬升，但去年的新增土地货值权益比例也只达到56.6%。

但还好，高品质和高去化率拯救了滨江。

26年的本土开发经验、严苛高效的管理流程和购房者口口相传的口碑，都是滨江保持利润的利器。

在杭州土拍市场，流传这样的一个法则——

只有滨江不要的地，别人才敢去抢。

甚至连孙宏斌都感慨，同一块地，融创测算出来的毛利率就是比滨江要少上4%。

所以我们看到，虽然合作开发项目多，但滨江仍然拥有业内尚可的毛利率。

而且，地主家的余粮确实还有很多。

据年报显示，2021年滨江现金回笼683亿元，融资利率降至4.9%，再加上尚未结算的900多亿预收房款和说不清道不明的本地中小房企“暗中相助”——

或许就是滨江可以在土拍市场格外豪横的原因。

但我们也发现，与亮眼的2021年报相比，2022年一季度年报则显得有些落寞。

宏观大环境不好，再叠加疫情冲击，滨江也没有免俗，营收、净利润、销售，就连货币现金都在大幅下跌。

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想想上海整整封了一个多月，至今还在“静默”中，也不知道两小时车程之外的杭州，楼市什么时候才能彻底恢复。

毕竟，这事实上还是一家60%的业绩都来自于大本营的区域性房企啊！

不过，讲真，前几年的滨江也曾想过外拓市场，但奈何都铩羽而归——

2017年，滨江入手了一个深圳龙华的旧改项目，后来由于政策变更搁置了，计提了7亿多的坏账损失。

苦心孤诣打入了上海市场，最终的毛利率只有不到12%，远低于同类目平均水平。

或许，滨江在杭州本土抱团开拓的神话，是真的难以在其他城市复制？

对此，戚金兴也无奈地表示过——

在外地，我们很难发挥滨江的经营优势，新进城市的竞争太激烈，销售周期难以把握。

我不禁想起去年，滨江以合作方式落子广州黄埔区的某项目，这个有小别墅和洋房的楼盘迅速高调宣传起了滨江的杭系园林，作为一项重要的卖点——

但后来不知怎么的，项目再宣传时，就把滨江给弱化了。